Thuế xây dựng nhà ở là gì? Các loại thuế, phí mà người dân phải nộp khi xây nhà?

Người dân nên nắm rõ các quy định về thuế xây dựng nhà ở cùng các khoản phí  liên quan khác để biết nghĩa vụ của mình và tuân thủ nghiêm túc theo quy định hiện hành. Một khi nắm rõ quy định, người dân cũng có thể kiểm tra việc cơ quan nhà nước có thực hiện đúng quy định hay không.

1. Thuế xây dựng nhà ở là gì?

Trừ những đối tượng được miễn thuế xây dựng nhà ở thì bất cứ ai khi xây nhà đều phải đăng ký, kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật hiện hành. Cơ quan quản lý thuế tại địa phương là nơi tiếp nhận việc khai báo, nộp thuế phí này.

Ngay sau khi được cấp giấy phép xây dựng, người dân phải đăng ký, kê khai và đóng thuế xây dựng nhà ở. Theo đó, quá trình xây dựng sẽ được bảo vệ bởi pháp luật.

Như vậy, nộp thuế xây dựng nhà ở là nghĩa vụ của mỗi công dân khi xây nhà, nếu trốn tránh sẽ vi phạm luật thuế xây dựng nhà. Hành vi trốn thuế sẽ bị xử lý, trừng phạt theo pháp luật.

2. Các loại thuế, phí phải đóng khi xây dựng nhà ở

Khi xây dựng nhà ở, người dân có nghĩa vụ phải đóng các loại thuế, phí sau:

– Thuế thu nhập cá nhân;
– Thuế giá trị gia tăng;
– Lệ phí trước bạ;
– Lệ phí cấp giấy phép xây dựng.

Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân

• Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê nhà thầu xây dựng

– Đối tượng nộp thuế:

Căn cứ theo Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế, các cá nhân, tổ chức có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu nhà thầu xây dựng là doanh nghiệp) với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình.

Theo đó, bên nhận thầu xây dựng (cá nhân, tổ chức nhận thầu xây dựng nhà) sẽ phải đăng ký, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế.

– Cách tính thuế:

Theo điểm b, Khoản 2, Điều 6, Thông tư 40/2021/TT-BTC, trường hợp chủ thầu xây dựng tư nhân là cá nhân thì phải nộp thuế theo phương pháp theo từng lần phát sinh. Thông thường, nhà thầu xây dựng chủ yếu là cá nhân nên hồ sơ, cách tính thuế, thời hạn nộp thuế sẽ theo quy định của phương pháp nộp thuế theo từng lần phát sinh. Cụ thể như sau:

Thuế giá trị gia tăng = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng

Thuế thu nhập cá nhân = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân

Trong đó:

+ Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

+ Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Nếu cá nhân kinh doanh, hộ gia đình kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh thực hiện khai, tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề.

Nếu cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

– Hồ sơ khai thuế:

Hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh gồm các loại giấy tờ sau (theo Khoản 1, Điều 12, Thông tư 40/2021/TT-BTC):

+ Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD.

+ Các tài liệu kèm theo hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh:

> Bản sao hợp đồng kinh tế cung cấp hàng hóa, dịch vụ;

> Bản sao biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng;

> Bản sao tài liệu chứng minh nguồn gốc xuất xứ của hàng hóa như bảng kê thu mua hàng nông sản nếu là hàng hóa nông sản trong nước; bảng kê hàng hóa mua bán, trao đổi của cư dân biên giới nếu là hàng cư dân biên giới nhập khẩu; hóa đơn của người bán hàng giao cho nếu là hàng hóa nhập khẩu mua của tổ chức, cá nhân kinh doanh trong nước; tài liệu liên quan để chứng minh nếu là hàng hóa do cá nhân tự sản xuất;…

Lưu ý: Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

– Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

Nếu cá nhân là chủ thầu xây dựng tư nhân thì nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân phát sinh hoạt động xây dựng.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Theo Khoản 3, Điều 12, Thông tư 40/2021/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

– Thời hạn nộp thuế:

Theo quy định hiện hành, thời hạn nộp thuế theo từng lần phát sinh chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Nếu phải khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thì thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

• Trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng

Căn cứ theo Công văn 3381/TCT-CS ngày 8/9/2008, Công văn 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017, Công văn 3077/TCT-CS ngày 9/8/2018, hộ gia đình tự xây nhà không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Hộ gia đình là người đi thuê xây dựng nhà ở chứ không phải là bên nhận thầu xây dựng nên không phải nộp thuế.

2. Lệ phí trước bạ

Phí trước bạ là một trong những lệ phí xây dựng nhà ở mà người dân phải nộp khi xây dựng nhà. Vậy loại phí này được áp dụng trong trường hợp nào?

Chủ sở hữu nhà ở sau khi xây dựng nhà xong nếu có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì phải nộp lệ phí trước bạ. Điều đó có nghĩa là, khi người dân nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở để ghi thông tin vào trang 2 của sổ đỏ, sổ hồng thì phải nộp lệ phí trước bạ.

– Đối tượng nộp lệ phí trước bạ:

Điều 3, Nghị định 140/2016/NĐ-CP nêu rõ: “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.”

Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu. Tuy vậy, người nộp lệ phí trước bạ cũng có thể nhà nhà thầu nếu hợp đồng thi công xây dựng giữa cá nhân, hộ gia đình với nhà thầu có điều khoản thỏa thuận về việc nhà thầu nộp lệ phí trước bạ.

– Cách tính lệ phí trước bạ khi xây dựng nhà ở:

Theo điểm b, Khoản 2, Điều 3, Thông tư 301/2016/TT-BTC, lệ phí trước bạ đối với nhà ở được tính như sau:

Lệ phí trước bạ  = 0,5% x (diện tích x giá 01m2 x tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

+ Giá 01m2: Là giá thực tế xây dựng mới của từng hạng nhà, cấp nhà được quy định bởi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

+ Tỷ lệ % chất lượng còn lại: Đối với nhà mới xây xong thì không cần nhân (x) với tỷ lệ % chất lượng còn lại.

3. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

Người dân khi xây dựng nhà ở phải nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng.

Theo Khoản 6, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Do đó, mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau.

Trên thực tế, lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thường dao động trong khoảng từ 50.000 – 100.000 đồng/lần cấp.

Ví dụ, lệ phí cấp giấy phép xây dựng tại TP. Hà Nội đối với nhà ở riêng lẻ của nhân dân (thuộc đối tượng phải có giấy phép) là 75.000 đồng/lần cấp. Tương tự, tại TP.HCM, mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là 75.000 đồng/lần cấp. Tại Đà Nẵng, Cần Thơ, mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 50.000 đồng/lần cấp.

4. Trốn thuế xây dựng nhà ở bị xử phạt như thế nào?

Khoản 3, Điều 110, Luật Quản lý thuế năm 2006 (đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 35, Điều 1, Luật Quản lý thuế sửa đổi năm 2012 có hiệu lực từ ngày 01/07/2013) quy định:

“Quá thời hiệu xử phạt vi phạm pháp luật về thuế thì người nộp thuế không bị xử phạt nhưng vẫn cần phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận, tiền chậm nộp vào ngân sách của nhà nước trong thời hạn mười năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện ra hành vi vi phạm. Trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì cần phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận, và tiền chậm nộp cho toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện ra hành vi vi phạm.”.

Như vậy, theo quy định trên thì người nộp thuế có thể sẽ không bị xử phạt vì hành vi nộp thuế chậm hoặc không đăng ký thuế. Tuy nhiên, người nộp thuế cần phải đóng đủ các khoản thuế phí theo quy định.

Cụ thể, người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số thuế mà từ trước tới nay gian lận, trốn thuế. Hoặc là số thuế đã nộp chậm cho ngân sách Nhà nước. Số tiền thuế nộp sẽ trong thời hạn 10 về trước, tính từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.

Nếu người nộp thuế không đăng ký thuế thì thì số tiền thuế thiếu, thuế trốn, gian lận, chậm nộp cũng cần phải hoàn thành. Người nộp thuế phải hoàn thành số tiền nộp chậm cho toàn bộ thời gian về trước kể từ khi phát hiện hành vi trốn thuế.

5. Đối tượng nào được miến thuế xây dựng nhà ở

Theo quy định của pháp luật về thuế mới nhất, những đối tượng sau được miễn thuế xây dựng nhà ở. Mức miễn thuế được áp dụng là 100%. Các đối tượng được miễn thuế gồm:

• Nhà ở của người hoạt động cách mạng trước 8/1945;
• Nhà ở của thương binh hạng 1/4, hạng 2/4;
• Nhà ở của bệnh binh 1/3;
• Nhà ở của mẹ Việt Nam anh hùng;
• Nhà ở của cha mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ;
• Nhà ở của người khuyết tật;
• Nhà ở của trẻ mồ côi;
• Nhà ở của hộ nghèo;
• Nhà ở công vụ;
• Nhà ở xã hội.

Như vậy, có 10 đối tượng được miễn thuế xây dựng nhà ở. Nếu thuộc những đối tượng này, khi xây dựng nhà ở, bạn cần làm đơn xin miễn thuế xây dựng nhà ở.

Theo ThanhnienViet