Chung cư phải phá dỡ khi hết hạn sử dụng, chủ nhà được hỗ trợ ra sao?

Thắc mắc của anh Quang được Công ty Luật Thái An tư vấn như sau:

1. Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư

Căn cứ Luật Nhà ở 2014, có 5 trường hợp phải phá dỡ nhà ở như sau:

– Nhà ở phải phá dỡ do hư hỏng nặng, có khả năng sập đổ cao, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng và phải có kết luận kiểm định nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở, hoặc nhà ở phải tháo dỡ trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.

– Nhà chung cư hư hỏng tuy chưa bắt buộc phải phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở khác thuộc diện bị phá dỡ.

– Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ để cơ quan Nhà nước thu hồi đất.

– Nhà ở phải phá dỡ do xây dựng trên đất không phải đất ở hoặc trong khu vực cấm xây dựng.

– Các trường hợp khác mà pháp luật xây dựng quy định bắt buộc phải phá dỡ nhà ở.

Theo những thông tin mà anh Quang cung cấp thì khu chung cư anh ở do xây dựng đã lâu nên xuống cấp. Nếu hư hỏng nặng, có khả năng sập đổ cao và không an toàn cho người sử dụng thì sẽ buộc phải phá dỡ, nên gia đình anh Quang phải di chuyển là điều tất yếu.

Mặt khác, nếu tòa nhà anh Quang ở chưa hư hỏng đến mức gây mất an toàn cho cư dân, song lại nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo cho đồng bộ với các tòa nhà khác cùng khu thì cũng buộc phải phá dỡ.

2. Ai có trách nhiệm phá dỡ nhà chung cư?

Chủ thể có trách nhiệm phá dỡ nhà ở được quy định cụ thể tại Điều 93 Luật nhà ở 2014, bao gồm:

– Chủ sở hữu nhà ở/người đang quản lý, sử dụng nhà

– Trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư công trình là chủ thể có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

Chủ sở hữu nhà có thể tự phá dỡ nếu có đủ năng lực phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp không đủ năng lực thì phải thuê bên thứ 3 có năng lực về xây dựng để phá dỡ. Đối với trường hợp phá dỡ nhà ở là chung cư thì phải đáp ứng đượ quy định về phá dỡ nhà chung cư theo quy định từ Điều 111 đến Điều 116 Luật Nhà ở 2014. Căn cứ theo quy định này thì chủ đầu tư công trình xây dựng lại khu chung cư sẽ có trách nhiệm phá dỡ nhà chung cư cũ.

3. Yêu cầu khi phá dỡ nhà chung cư

Pháp luật quy định khi phá dỡ nhà ở cũng cần phải đảm bảo những yêu cầu nhất định. Anh Quang cần lưu ý 4 điều sau để đảm bảo tuân thủ đúng và đầy đủ nhất:

– Trước khi phá dỡ nhà ở phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.

– Trong khu vực phá dỡ nhà ở phải có biển báo và phải tách biệt với khu xung quanh. Trong quá trình phá dỡ nhà ở phải đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, các công trình xung quanh không thuộc diện phá dỡ.

– Bảo đảm vệ sinh môi trường xung quanh.

– Nghiêm cấm hành vi phá dỡ nhà ở trong khu dân cư từ 12h – 13h trưa và từ 22h đêm – 05h sáng trừ các trường hợp khẩn cấp.

4. Chỗ ở của chủ sở hữu căn hộ khi phá dỡ nhà chung cư

Khi phá dỡ nhà ở, chủ sở hữu căn hộ cần phải có chỗ ở mới để đảm bảo cuộc sống không bị đảo lộn. Điều 116 Luật nhà ở 2014 quy định về việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ khi nhà chung cư bị phá dỡ như sau:

– Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ: Tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí nhà/đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 Luật này.

– Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ: Được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

5. Hỗ trợ khác cho chủ sở hữu căn hộ khi phá dỡ nhà chung cư

Cũng theo Điều 116 Luật Nhà ở 2014, nếu Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà mới thì việc thanh toán phần chênh lệch sẽ được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Nếu doanh nghhiệp kinh doanh BĐS và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thự hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện hiện thông qua hợp đồng cho thuê, mua bán nhà ở ký giữa người đuọc bố trí tái dịnh cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư (nếu do Nhà nước đầu tư), ký với chủ đầu tư dự án (nếu do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư xây dựng). Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, chủ sở hữu căn hộ như anh Quang không chỉ được bố trí tái định cư còn được bồi thường và hỗ trợ khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ.

• Hướng dẫn 5 bước mua nhà, đất đang thế chấp ngân hàng đúng luật 2020
• Chủ đầu tư phá sản: Người mua nhà liệu có mất trắng?