Đây là tình huống trớ trêu mà chị Hương (Thanh Hóa) gặp phải khi đầu tháng 10 vừa hoàn tất việc thanh toán tiền mua một ngôi nhà ở Cẩm Nhượng, Cẩm Xuyên, Hà Tĩnh thì bão lũ ập tới. Ngôi nhà bị thiên tai đánh sập nên bên bán không thể bàn giao theo đúng cam kết trong hợp đồng. Khi đó, chị Hương có thể yêu cầu trả lại tiền cọc, tiền mua nhà hay không?
Mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự cho nên hợp đồng mua bán nhà ở ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014 còn phải đảm bảo không vi phạm các quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015. Mặt khác, Điều 408 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định rõ: Ngay từ thời điểm giao kết, nếu một trong các bên tham gia giao dịch không thể thực hiện được những điều đã thỏa thuận thì hợp đồng bị vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu tức là không tuân thủ các điều kiện để có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Mặc dù đã được xác lập nhưng khi xác định hợp đồng vô hiệu thì mọi cam kết đã/đang thực hiện đều không có giá trị pháp lý, không thuộc phạm vi các quyền và nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ.
Căn cứ Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015, hệ quả của hợp đồng giao dịch dân sự vô hiệu đó là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì cần quy đổi giá trị hiện vật đó ra thành tiền để hoàn trả cho đối phương.
Như vậy, với trường hợp của chị Hương, bên mua đã thanh toán nhưng chưa được nhận bàn giao nhà, bên bán đã nhận tiền nhưng không thể bàn giao như cam kết trong hợp đồng, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Theo đó, bên bán sẽ phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã được người mua (chị Hương) thanh toán.
“Xét về lý, khi rơi vào tình huống này, người mua cần xem xét việc người bán có thông báo kịp thời cho mình chuyện ngôi nhà bị tác động tiêu cực bởi thiên tai hay không. Trường hợp bên bán có đủ phương tiện và khả năng để thông báo thông tin nhưng lại không làm, gây ra thiệt hại cho bên mua thì ngoài việc hoàn trả những gì đã nhận, bên bán còn phải bồi thường cho bên mua theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, việc ngôi nhà bị ảnh hưởng bởi bão lũ là điều mà không ai mong muốn xảy ra, do đó người mua nhà trong hoàn cảnh này có thể vì tinh thần tương thân tương ái mà trao đổi, thỏa thuận giải quyết cho phù hợp để cân bằng lợi ích giữa cả hai bên” – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội).
Trên thực tế, tình huống mà chị Hương gặp phải chỉ là một trong số nhiều trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu khác. Các nguyên nhân phổ biến khiến hợp đồng mua bán nhà đất không có hiệu lực ví dụ như:
– Bên bán/bên chuyển nhượng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp ngoại lệ được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
– Đất chuyển nhượng vướng tranh chấp/hết hạn sử dụng/quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Bên mua thuộc một trong những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật Đất đai 2013.
– Hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nên không đảm bảo căn cứ pháp lý…
Dù là nguyên nhân gì thì hệ quả khi hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên bố là vô hiệu đó là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Việc hoàn trả lại hiện vật được ưu tiên hàng đầu, nếu không thể trả bằng hiện vật thì mới quy giá trị tài sản ra thành tiền để hoàn trả.
- Quy định mới về thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
- Điều kiện đảm bảo có hiệu lực về nhận diện giao dịch dân sự về nhà ở
Theo ThanhnienViet
