Hiện nay, nhu cầu vay thế chấp bằng nhà ở tại các ngân hàng ngày càng cao, tuy nhiên, điều kiện đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp như thế nào, quy định với từng loại hình nhà ở đem thế chấp ra sao là điều không phải ai cũng biết.
Những vấn đề pháp lý cần quan tâm khi thế chấp nhà ở được Luật Thái An tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh thế chấp nhà ở
Cơ sở pháp lý điều chỉnh thế chấp nhà ở là Luật nhà ở 65/2014/QH13.
2. Điều kiện đối với bên nhận thế chấp nhà ở
Các bên trong thế chấp nhà ở được quy định tại Điều 144 Luật nhà ở 2014 như sau:
• Trường hợp bên thế chấp là tổ chức thì pháp luật quy định bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
• Trường hợp bên thế chấp là cá nhân thì bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân.
3. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Điều 145 Luật nhà ở 2014 điều chỉnh việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:
• Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải thể hiện sự đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung (trừ trường hợp sở hữu chung theo phần).
• Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới thực hiện.
4. Thế chấp nhà ở đang cho thuê
Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được điều chỉnh tại Điều 146 Luật nhà ở 2014 như sau:
Chủ sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê biết trước về việc thế chấp bằng văn bản. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng khi nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường hợp sau:
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
5. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện và thủ tục thế chấp nhà ở trong các trường hợp như sau:
a. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Khi đó, chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện sau nếu muốn thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án:
– Chuẩn bị hồ sơ dự án gồm có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Nhà ở thế chấp đã xây dựng xong phần móng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp (chỉ với nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án).
b. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại trên đất của mình
Trường hợp cá nhân, tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của mình thì cần nộp Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
c. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm các tài liệu sau
– Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán;
– Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Tư vấn bởi: Luật Thái An
