Các cá nhân, tổ chức có thể góp vốn vào công ty bằng nhiều tài sản khác nhau trong đó có nhà ở. Tuy nhiên, để việc góp vốn này đảm bảo tính pháp lý đầy đủ, chủ sở hữu nhà ở phải lưu ý 6 vấn đề như sau:
Những vấn đề pháp lý cần quan tâm khi góp vốn bằng nhà ở được Luật Thái An tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc góp vốn bằng nhà ở
Cơ sở pháp lý điều chỉnh góp vốn bằng nhà ở là các văn bản pháp luật sau:
Luật nhà ở 2014;
Luật Doanh nghiệp 2014.
2. Điều kiện góp vốn bằng nhà ở
a. Điều kiện chung về góp vốn bằng nhà ở
Chủ sở hữu và chủ đầu tư dự án xây dựng có quyền góp vốn bằng nhà ở để nhưng phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở tại Luật nhà ở 2014 như sau:
- Là nhà ở có sẵn;
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
Trường hợp nhà góp vốn là nhà ở thuộc sở hữu có thời hạn thì phải đang trong thời hạn sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất.
b. Góp vốn bằng nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật Việt Nam không cho phép góp vốn bằng nhà ở hình thành trong tương lai mà chỉ được góp vốn nhà ở có sẵn.
c. Góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung. Khi đó, họ cùng ký vào hợp đồng góp vốn bằng nhà ở hoặc có thể thỏa thuận bằng văn bản cử người đại diện ký hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.
d. Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê
Chủ sở hữu nhà ổ đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết trước về góp vốn nhà bằng văn bản. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng thuê nhà với bên góp vốn, trừ khi có thỏa thuận khác.
3. Định giá nhà ở góp vốn
Việc định giá nhà ở được điều chỉnh bởi Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2014. Theo đó, có 2 cách để định giá nhà ở góp vốn:
- Thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí;
- Thuê một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và giá trị nhà ở góp vốn phải được đa số các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
4. Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở có phải được công chứng, chứng thực?
Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định hợp đồng góp vốn bằng nhà ở giữa các cá nhân phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp một bên trong hợp đồng góp vốn bằng nhà ở là tổ chức thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà phụ thuộc vào nhu cầu của các bên theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014.
5. Chuyển quyền sở hữu khi góp vốn bằng nhà ở
Khi góp vốn vào doanh nghiệp (công ty TNHH, công ty hợp danh, công ty cổ phần) bằng nhà ở, thành viên góp vốn phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở cho doanh nghiệp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2014. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở để góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.
6. Chấm dứt việc góp vốn bằng nhà ở
Việc góp vốn bằng nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau:
– Hết thời hạn góp vốn bằng nhà ở;
– Một bên hoặc các bên đề nghị chấm dứt theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
– Bên góp vốn bằng nhà ở trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị phá sản, giải thể;
– Cá nhân góp vốn bằng nhà ở lâm vào một trong các trường hợp sau: Chết hoặc bị tuyên bố là đã chết/ Bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự/ Bị cấm hoạt động trong lĩnh vực liên quan tơi hợp đồng mà người đó đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi mà hợp đồng phải do cá nhân đó thực hiện;
– Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
Tư vấn bởi: Luật Thái An
