Đơn vị phân phối và phát triển Bất động sản | An Tường Real
“Mô-đun” không phải là một sản phẩm xây dựng, nó là một quá trình xây dựng, theo Tom Hardiman, Giám đốc Điều hành Viện Xây dựng Mô-đun (MBI) với hơn 350 công ty thành viên tham gia sản xuất và phân phối các tòa nhà theo dạng mô-đun, trong đó đó cả nhà của nhiều hộ gia đình.
Hardiman cho rằng xây dựng kiểu mô-đun không khác gì những chiếc hộp. Bạn sử dụng các loại vật liệu khác nhau, tiền chế chúng trong một nhà xưởng, sau đó đóng gói, vận chuyển đến địa điểm xây dựng và lắp ráp chúng với nhau.
Nhưng tại sao lại là xây dựng kiểu mô-đun và tại sao lại là bây giờ mà không phải lúc khác? Một lý do cấp bách là cuộc khủng hoảng nhà ở giá cả phải chăng. Trên khắp nước Mỹ, giá nhà ở cho cả chủ nhà và người thuê đều tăng theo cấp số nhân so với tiền lương, theo GS. Carol Galante, Trưởng khoa Chính sách Đô thị và Nhà ở xã hội, Trung tâm Đổi mới Nhà ở Terner, UC Berkeley.
Khoảng cách giữa tiền lương và tiền thuê nhà đối với các gia đình thu nhập đã tạo ra một cuộc khủng hoảng nhà ở trên diện rộng. Một phân tích năm 2017 của Liên minh Nhà ở Thu nhập thấp Quốc gia (NLIHC) cho thấy Hoa Kỳ thiếu khoảng 7,2 triệu nhà ở cho thuê cho các hộ gia đình có thu nhập cực kỳ thấp. Điều này có nghĩa là 71% hộ gia đình buộc phải chi hơn một nửa thu nhập của họ cho nhà ở, trong khi hướng dẫn liên bang khuyến nghị người dân không nên dùng quá 30%. Để có được chỗ ở, người thuê nhà phải đánh đổi khá nhiều, họ phải “hy sinh” đáng kể các nhu yếu phẩm cơ bản khác như thực phẩm, đi lại, giáo dục trẻ em, chăm sóc sức khỏe.
Galante cũng nhận định việc tăng giá thuê nhà kết hợp với các yếu tố khác như khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn tràn ngập thị trường; dòng người đổ lên thành thị sinh sống của tầng lớp lao động có học thức, có thu nhập cao hơn so với các gia đình thu nhập thấp khiến giá thuê tăng lên; chi phí xây dựng vốn đã cao, nay lại càng trở nên đắt đỏ hơn do giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng, đất đai và lao động ngày càng khan hiếm.
Một vấn đề phức tạp như vậy đòi hỏi nhiều giải pháp. Vậy nhưng, xây dựng kiểu mô-đun có thể là một giải pháp đầy hứa hẹn, hướng đến một điểm bùng phát với một thế hệ khởi nghiệp mới có tư duy sản xuất mới trong xây dựng những căn nhà đa gia đình.
Lợi ích của xây dựng theo kiểu mô-đun
Chúng ta có thể nhìn thấy hình mẫu là đồ chơi LEGO. Giống như đồ chơi được làm sẵn từ trước, các tòa nhà có thể được cấu hình trước theo nhiều cách khác nhau. Các bộ phận cấu thành được đúc sẵn trên dây chuyền trong nhà máy.
Lợi ích của cách làm này rất đa dạng. Đầu tiên chính là tốc độ. Hardiman cho rằng với giải pháp này có thể giảm thời gian xây dựng khoảng 30 – 50%. Với xây dựng truyền thống, chúng ta làm móng, sau đó bắt đầu xây dựng tầng một, tầng 2… Với xây dựng kiểu mô-đun, khi bạn đang hoàn thiện phần móng, ngôi nhà của bạn đang được sản xuất ở một địa điểm khác.
Thời gian xây dựng nhanh hơn có nghĩa là khả năng thanh toán nhanh hơn, tạo ra lợi thế về dòng tiền. Nếu một cơ quan quản lý nhà ở hoặc một nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê áp dụng cách này, họ sẽ có được khách hàng – người thuê nhà đến sớm hơn.
Không dừng lại ở đó, theo thời gian, xây dựng dạng mô-đun cũng giúp giảm chi phí. Theo Roger Krulak, CEO Fullstack Modular, một nhà sản xuất các tòa nhà mô-đun trung và cao tầng ở New York cho biết: Bất cứ khi nào bạn lặp lại quy trình sản xuất, nghĩa là bạn đã tiết kiệm được một phần chi phí. Không phải tất cả các công trình đều giống nhau hoàn toàn, nhưng sẽ có những điểm tương đồng nhất định. Bạn chỉ việc lặp đi lặp lại quá trình tương tự, hiệu quả công việc cao hơn và tất nhiên, nó đồng nghĩa với việc giúp bạn giảm chi phí.
Cuối cùng, một lợi thế có thể kể đến chính là vấn đề lao động. Trong các đô thị, các nhà thầu khó có thể tìm kiếm công nhân lành nghề. Nhiều trong số họ đã rời khỏi ngành trong cuộc Đại Suy thoái và không bao giờ quay trở lại; những người còn lại thì đang già đi nhanh chóng và cần lực lượng kế cận, trong khi đó những lao động trẻ tuổi không hứng thú với các yêu cầu về thể chất và hậu cần của cách xây dựng truyền thống nữa. Họ có thể bắt đầu với phương pháp xây dựng mới này.
Khi công nghiệp hóa việc xây dựng, chúng ta có thể có nguồn cung lao động dồi dào. Việc sử dụng lao động không lành nghề và chưa qua đào tạo trong nhà máy dễ dàng hơn nhiều so với việc “tung” họ ra công trường xây dựng ngổn ngang.
Tạo ra sự phải chăng
Những điều khiến cho việc xây dựng kiểu mô-đun hấp dẫn các nhà đầu tư cũng khiến nó trở thành một giải pháp lý tưởng cho nhà ở giá rẻ.
Tốc độ kết cấu dựng lên nhanh hơn cũng có nghĩa là tăng nguồn cung nhà ở một cách nhanh chóng. Điều này có tác dụng điều hòa giá thuê nhà. Hiện tại, ở San Francisco, nhờ có một số tòa nhà mới được đưa vào hoạt động, giá thuê nhà đã giảm.
Các tòa nhà xây dựng theo kiểu mô-đun có sức ảnh hưởng trên toàn thị trường; khi nguồn cung tăng lên góp phần làm giảm giá thuê, nhiều người có thể mua, thuê nhà hơn, kéo theo việc giảm cạnh tranh nhà ở và chi phí cho nhà ở thu nhập trung bình… Khi có nhiều người có đủ khả năng ở trong các khu nhà mới xây, điều đó sẽ gây áp lực lên phần còn lại của thị trường dân cư.
Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở thu nhập thấp, hiệu quả tăng lên có thể giúp các cơ quan nhà ở công cộng xây dựng nhiều nhà hơn với ít chi phí hơn. Vì lý do đó, nhiều thành phố đang ủng hộ cho giải pháp xây dựng mô-đun. Có những thành phố đông đúc và có nhu cầu nhà ở cao như New York và Seatle. Tại New York, Sở Phát triển và Bảo tồn Nhà ở (HPD) đã đưa ra chương trình thí điểm xây dựng mô-đun vào mùa xuân năm 2018. Sau đó, họ đã mời các đơn vị nộp đề xuất cạnh tranh (RFP) về thiết kế, xây dựng và quản lý phát triển nhà ở hỗn hợp thu nhập và hỗn hợp sử dụng ở Brooklyn, đánh dấu lần đầu tiên trong lịch sử thành phố yêu cầu xây dựng mô-đun cho một dự án nhà ở công cộng. Họ tin rằng mô-đun là một giải pháp cho cuộc khủng hoảng nhà ở xã hội hiện nay.
Tại Seatle, Sở Dịch vụ Nhân sinh và Cộng đồng Quận King (DCHS) cũng đã triển khai thí điểm xây dựng mô-đun, gồm có ba dự án nhà ở xã hội riêng biệt. Dự án đầu tiên nằm trong chương trình quan hệ đối tác với thành phố Shoreline, Washington, có 800 đến 100 đơn vị nhà ở được tiền chế trong nhà máy, sau đó được đem đến địa điểm xây dựng. Dự án thứ hai gồm 20 căn hộ một phòng có thể di động và xếp chồng lên nhau, phù hợp với các mảnh đất diện tích nhỏ mà các dự án nhà ở truyền thống không phù hợp. Giá cả giảm đi một nửa so với giá nhà hiện nay ở Quận King.
Dự án cuối cùng giống như một trại cư trú tập trung cho người vô gia cư, với 72 giường trong 9 ký túc xá, được phân phối quanh một sân trung tâm cùng với các thiết bị vệ sinh, đồ giặt là, bếp và văn phòng quản lý.
Mark Ellerbrook, người quản lý chương trình nhà ở cho biết: “Quận King đang có khoảng 370,000 đơn vị nhà ở xã hội, hiện thiếu khoảng 90,000. Vì vậy, chúng tôi phải nhanh chóng tạo ra nguồn cung đáp ứng nhu cầu. Nó liên quan đến nhiều bên tham gia, đánh giá các lựa chọn để giải quyết vấn đề đang gặp phải. Nếu bạn xem thời gian cũng chính là chi phí trong vấn đề nhà ở, chúng ta sẽ thấy nhà ở mô-đun là giải pháp tiềm năng để giảm chi phí hoặc giảm mức tăng giá nhà theo thời gian”.
Rõ ràng, xây dựng kiểu mô-đun có rất nhiều hứa hẹn, nhưng nó chỉ thành hiện thực khi chính phủ và các nhà đầu tư ưu tiên sử dụng nó.
Theo ccu.vn
