Người mua căn hộ tại TP HCM đang gặp áp lực giữa dịch Covid-19

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM quý vừa qua chỉ đạt 35%, phản ánh áp lực của người mua trong thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự.

Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills HCM cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM trong quý II khá thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất. Điều này phản ánh áp lực của người mua trong thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự.

Quý vừa qua, TP HCM ghi nhận lượng căn hộ mới mở bán bị hạn chế, cộng với lượng hàng tồn kho thấp từ quý trước, dẫn đến nguồn cung giảm 18% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức thấp nhất 5 năm, giảm 36% cùng kỳ năm trước. Căn hộ hạng trung dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần. Giá bán căn hộ cũng tăng, có dự án tăng tới 15% so với quý liền trước.

Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian. Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

Số liệu của Savills cho thấy những căn hộ bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường dù nguồn cung chỉ chiếm dưới 10% và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Cũng chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm.

Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (TP Thủ Đức) và phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương – ĐT826C, đường Long Hậu – ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ. Đến năm 2024, TP Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%.

Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP HCM tốt hơn. Chỉ so sánh căn hộ hạng C, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800 USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy) còn TP HCM có giá dao động từ 1.200 USD – 2.600 USD/m2 thông thủy.

Thông tư mới về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án bình dân, cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường nhưng gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố.