Từ năm 2019 tới nay, mỗi năm giá nhà, nhất là nhà chung cư tăng từ 20 đến 50%. Theo giới phân tích thị trường địa ốc, giá nhà tăng đến từ nhiều khoản như thuế đất, phí môi giới, quảng cáo… tất cả được chủ đầu tư tính vào giá trị căn hộ bán cho người mua nhà.
Một căn nhà, người mua “cõng” trên lưng đủ khoản phí
Ông Đỗ Thành Trung, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Dũng Trung tại TP.HCM cho biết, hiện nay để phát triển một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải thực hiện những thủ tục và đóng các khoản phí như tiền sử dụng đất theo nghĩa vụ và giá đất khu vực dự án đang phát triển theo hệ số mà chính quyền địa phương đưa ra.
Thêm vào đó là tiền xây dựng, tiền marketing, quảng cáo… Thậm chí tiền tổ chức sự kiện mở bán dự án, tiền chi phí nước uống, ăn nhẹ và nặng hơn đó là để có thể bán được sản phẩm dự án. Chủ đầu tư sẽ ký kết với doanh nghiệp môi giới để tham gia bán dự án, các sản phẩm bán được, các doanh nghiệp môi giới sẽ nhận từ 2 đến 4% phí hoa hồng.
“Các khoản tiền này, chủ đầu tư sẽ tính toán cụ thể chi tiết từng khoản, sau đó cộng lại và tính vào giá bán mỗi m2 sản phẩm. Chính vì vậy mới có cảnh dự án gần nhau nhưng giá bán lại khác nhau, đó là vì dự án có hệ số đóng tiền sử dụng đất cao, chi quảng cáo nhiều, tổ chức những sự kiện mở bán lớn… sẽ được doanh nghiệp tính toán vào giá nhà bán cho khách hàng. Vậy là khách hàng sẽ gánh đủ những khoản phí trên chứ không phải doanh nghiệp bỏ tiền túi ra”, ông Trung nói.
Ông Trung còn cho rằng, nếu chia nhỏ các khoản phí này ra thì nhỏ, nhưng cộng lại thì rất lớn. Ví dụ như căn hộ có giá trị 2 tỷ đồng, trong đó phí môi giới doanh nghiệp chi cho môi giới là 4% người mua nhà đã mất 80 triệu, các khoản tiền khác tính vào thì mỗi căn hộ giá 2 tỷ khách hàng gánh khoảng 200 triệu không tính thuế đất. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án mở ra chương trình ưu đãi, tri ân khách hàng bằng việc trúng ô tô, đi du lịch, hay thậm chí là trúng căn hộ tại dự án… Tuy nhiên, những giải thưởng này đã được chủ đầu tư tính toán cả vào chi phí bán sản phẩm bằng việc đưa vào khoản phí Marketing cho dự án.
Thêm vào đó, khi mua nhà, khách hàng sở hữu một căn nhà người dân phải đóng gần 10 loại thuế, phí. Cụ thể, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) liệt kê ra đó là Thuế thu nhập cá nhân bán nhà.
Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế thì: “Từ 1/1/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 2 phương pháp tính thuế trước đây”. Như vậy, thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ người mua nhà căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Căn cứ theo Thông tư số 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2017 và thay thế các thông tư hướng dẫn trước đó của Bộ Tài chính thì số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x mức lệ phí trước bạ. Giá trị đất = diện tích đất x giá đất. Trong đó, mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau. Như vậy, số tiền lệ phí trước bạ = diện tích đất x giá đất x 0,5%.
Lệ phí công chứng. Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP.
Lệ phí địa chính: 15.000 đồng, lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
Đối với tiền sử dụng đất, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện thuế suất tiền sử dụng đất khoảng 10% giá trị căn hộ chung cư, 30% giá trị căn nhà phố, 50% giá trị nhà biệt thự.
Thuế phi nông nghiệp: Đây là tiền thuế phải đóng hàng năm khi sở hữu một căn nhà. Với các loại thuế, phí trên cho thấy, người dân đang phải gánh chịu thuế chồng thuế khi sở hữu căn nhà. Chưa kể, trước khi phải chịu đóng các loại thuế, phí này, người dân còn phải đóng các loại thuế khác.
Trước tiên, đó là thuế thu nhập cá nhân. Bởi theo quy định, người dân có thu nhập 9 triệu trở lên phải đóng thuế thu nhập. Hiện hơn 80% dân số có mức thu nhập bình quân từ 9 triệu đến hơn 15 triệu.
Ngoài ra, với mức thu nhập trên, cộng với giá trị nhà giá từ khoảng 1 tỷ đồng trở lên, người dân muốn mua nhà hầu hết đều phải vay ngân hàng. Theo đó, lãi suất ngân hàng đóng từng tháng khi vay mua nhà cũng là một khoản phí bắt buộc người dân phải chịu.
Chính vì có quá nhiều khoản thuế, phí đang “đè nặng” trên vai người mua nhà, nay thêm thông tin người dân có thể bị đóng thêm thuế khi sở hữu căn nhà có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên đã như một giọt nước tràn ly, khiến nhiều người dân bức xúc và gặp nhiều áp lực khi mua nhà.
Thậm chí, nhiều ý kiến cho rằng việc thu thuế này không chỉ như tận thu thuế, mà còn giống như đánh thuế trên “ước mơ” của chính người dân vậy.
“Cõng” từ hoa hồng môi giới tới… chai nước suối
Không chỉ “cõng” trên lưng những khoản phí theo luật đề ra, khách hàng còn đang gánh những khoản khác từ phía chủ đầu tư. Cụ thể, ông Đỗ Thành Trung cho biết khi mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ sử dụng chính sách bán hàng của mình như lễ mở bán dự án, chi phí chạy truyền thông thước khi mở bán, giải thưởng như vàng, xe… trong lễ mở bán… tất cả những khoản chi phí này sẽ được doanh nghiệp tính toán mức chi phí bao nhiêu.
“Ví dụ chai nước 7 ngàn, hay 1 chỉ vàng tặng cho khách hàng… cũng sẽ được tính vào giá nhà ngay từ đầu để khi bán chính thức công bố cho khách hàng. Chủ đầu tư thì không thể chịu những khoản chi phí đó, tất cả sẽ phải gồng vào giá nhà, khách hàng sẽ là người chi trả cuối cùng”, ông Trung nói.
Từ đây có thể thấy, nguyên nhân giá nhà mỗi lúc một cao thời gian qua có công góp sức từ những khoản phí cộng vào này, dẫn tới các sản phẩm nhà cao hơn số tiền mà người có nhu cầu mua nhà để ở.
Ngoài ra, giới phân tích còn cho rằng người hưởng lợi từ những khoản phí này không chỉ có chủ đầu tư mà còn có cả ngân hàng bởi với việc khách hàng mua nhà hiện nay dựa chính vào các khoản vay của ngân hàng, lãi suất hàng tháng hiện tại từ 7 đến 9%, trong khi giá trị thực sản phẩm lại không cao mà khi gánh các khoản phí trên đã đội giá lên cao dẫn tới cảnh người dân phải gánh nặng khoản lãi suất với số tiền phí trên.
Trao đổi với phóng viên Nhadautu.vn, luật sư Phượng cho rằng thường khi đi mua nhà khách hàng sẽ không chú ý tới những khoản phí này mà chỉ quan tâm tới giá trị mỗi m2 nhà mà họ sẽ mua. Bên cạnh đó, họ cũng không quan tâm dự án đang có bao nhiêu công ty môi giới bất động sản tham gia bán và mức hoa hồng các nhân viên môi giới này đang được chủ đầu tư chi trả là bao nhiêu để biết rằng mình đang phải gánh bao nhiêu khoản phí trên sản phẩm mà mình đang mua.
“Đó là điều khá vô lý với khách hàng vì hiện nay khách hàng khi mua nhà đã phải gánh các khoản thuế phí mà Bộ Tài chính đưa ra, giờ gánh thêm các khoản như quảng cáo, hoa hồng cho môi giới nhưng chủ đầu tư lại không minh bạch các khoản này vào giá trị căn hộ bán cho khách hàng là hoàn toàn bất hợp lý”, ông Phượng nói.
Tuy nhiên, một chủ đầu tư dự án bất động sản tại TP.HCM cho rằng không thể công bố những khoản này bởi chủ đầu tư không thể chịu thiệt khi chi phí cho những khoản này quá lớn. Nhưng nếu công bố những khoản này sẽ khiến khách hàng “dậy sóng”. Chính vì vậy, sẽ không công bố các khoản chi phí trên.
“Và như vậy, khách hàng không có lựa chọn nào ngoài việc chấp nhận phải mua căn hộ trên với đủ thứ phí cộng vào 1m2 đất”, vị chủ đầu tư này nói.
Nhà đầu tư
