Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền khá phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn lại “né” được thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua.
Dễ mất trắng như chơi!
Cuối năm 2019, qua một người quen tên Minh giới thiệu, anh Đức Huy (Hai Bà Trưng, Hà Nội) nhắm được một mảnh đất ở Kim Chung – Di Trạch có diện tích 44m2 với giá 1,45 tỷ đồng. Trong quá trình tìm hiểu, anh Huy không gặp gỡ trực tiếp chủ đất mà chỉ giao dịch với ông Minh vì chủ đất đã ký giấy ủy quyền cho ông Minh toàn quyền quyết định mảnh đất đó. Sau khi ký hợp đồng mua bán và công chứng, anh Huy đã giao số tiền 1,4 tỷ cho ông Minh, còn 50 triệu đồng sau khi hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán nốt. Trớ trêu thay, trước thời điểm anh Huy ký hợp đồng mua bán thì chủ đất đã bị đột quỵ và qua đời nhưng anh không hề hay biết. Và ngay sau đó, giấy ủy quyền mà chủ đất đã ký với ông Minh bị vô hiệu. Câu chuyện càng trở nên “rối như canh hẹ” khi các con của người chủ sở hữu mảnh đất cãi nhau, tranh chấp quyền thừa kế nên họ nhất quyết không đứng ra làm lại giấy ủy quyền. Trong khi đó ông Minh lại không chịu trả lại số tiền trên mà hứa hẹn sẽ tìm mọi cách để thu xếp ổn thỏa mọi chuyện. Vậy là vô tình anh Huy bị đẩy vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, tiền đã giao rồi nhưng đất vẫn chưa thuộc về mình.
“Nhìn thấy thửa đất đã được chủ đất ủy quyền giao dịch nên tôi rất an tâm. Vợ chồng tôi dự định mua mảnh đất này để năm nay xây nhà ở. Vậy mà giờ nhà vẫn không xây được, tiền thì đã vào túi người ta, nếu họ trở mặt thì tôi cũng không biết phải xoay sở thế nào”, anh Huy rầu rĩ chia sẻ.
Một trường hợp khác, cách đây 2 năm vợ chồng chị Thanh mua một căn hộ 71,5m2 tại quận Long Biên với giá 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên do căn hộ này đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên chỉ có thể công chứng ủy quyền. Đến khi chị Thanh muốn bán lại căn hộ trên thì rắc rối mới bắt đầu phát sinh. Chị không làm được thủ tục chuyển quyền bởi theo quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, việc ủy quyền lại cho bên thứ 3 phải có sự đồng ý của bên ủy quyền.
Mặc dù hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại nhưng đây chỉ là thỏa thuận tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, phạm vi ủy quyền chứ không phải là “sự đồng ý” của bên ủy quyền. Bên ủy quyền phải được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai. Lúc này, chị Thanh mới tá hỏa tìm cách liên hệ với chủ cũ để nhờ hỗ trợ nhưng không liên lạc được. Sau đó hỏi ra mới biết gia đình họ đã chuyển ra nước ngoài định cư.
Cẩn trọng khi giao dịch
Những trường hợp như anh Đức Huy và vợ chồng chị Thanh không phải là cá biệt. Hiện nay, tại các phòng công chứng, số lượng giao dịch nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền chiếm khá nhiều. Thậm chí, hình thức giao dịch này còn đang bị lạm dụng như một giải pháp thúc đẩy giao dịch nhanh hơn. Không chỉ nhà đất chưa có giấy chứng nhận, mà ngay cả nhà đất đã có “sổ đỏ” vẫn được giao dịch qua hình thức làm hợp đồng ủy quyền công chứng với lý do… “né” được thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, việc thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bên mua:
Một là, hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp: Người được đại diện hoặc người đại diện hợp đồng đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân qua đời (khoản 3, Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015) và khi đó người thân của người được ủy quyền sẽ gặp rắc rối trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua…
Hai là, nội dung hợp đồng không đảm bảo về thời hạn, về phạm vi ủy quyền, sau khi ký hợp đồng ủy quyền và giao hết tiền cho bên bán, tới lúc bán lại thì không thể làm thủ tục chuyển quyền do hết thời hạn ủy quyền hoặc vượt qua phạm vi ủy quyền…
Ba là, khi giá đất lên cao người bán đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che giấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Ngoài ra, còn rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua như: Thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền; người ủy quyền còn nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ… Trong tất cả các trường hợp trên, quyền lợi của người mua rất khó được đảm bảo.
Vì vậy, để tránh những rủi ro khi giao dịch nhà đất bằng hình thức ủy quyền, người mua cần hết sức cẩn trọng. Theo khuyến cáo của các luật sư, người mua nên mua nhà đất với hợp đồng có thời gian ủy quyền trên 20 năm trở lên; không mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền với người lạ; hợp đồng ủy quyền cần có điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3… Bên cạnh đó, người mua cần liên hệ trực tiếp bên bán và có bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán thông qua điện thoại, email hoặc có các văn bản từ người thân bên bán hay văn phòng luật sư xác thực.
Nguồn: batdongsan
