Cẩm nang 4 bước giúp bạn tự thẩm định giá nhà đất để “thuận mua vừa bán”

1. Định giá nhà đất là gì?

Định giá đất được hiểu là sự ước tính các giá trị của nhà đất bằng tiền tại một thời điểm cụ thể.

Trong đó giá nhà đất sẽ phụ thuộc vào các yếu tố gồm: vị trí, khu vực, thời gian, các chính sách pháp lý, kinh tế của địa phương và các yếu tố thị trường, xã hội.

Định giá nhà đất có thể do chủ sở hữu thực hiện, nhưng mức giá này không được coi là đúng pháp lệnh. Việc định giá được cho là đúng khi phù hợp với các tiêu chí để định giá và được thị trường chấp nhận. Nếu định giá không phù hợp thì chủ sở hữu cần điều chỉnh. Cho đến khi có được sự thống nhất chung với người mua và cả thị trường.

2. Khi nào cần định giá nhà đất?

Việc định giá nhà đất thường để phục vụ các mục đích khác nhau như: Mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, bảo toàn tài sản, thế chấp tài sản, hoạt động tính thuế, thanh lý tài sản hoặc tính giá đền bù giải toả… Cụ thể:

Định giá nhà đất để bảo toàn bất động sản

Các trường hợp định giá nhà đất để bảo toàn tài sản có thể kể đến như:

– Định giá bất động sản cho hoạt động khấu hao tài sản.
– Định giá nhà đất cho mục đích bồi thường, bảo hiểm tài sản và đánh giá tài sản.

Định giá nhà đất để mua bán, chuyển nhượng BĐS

Với người bán, việc định giá nhà đất hợp lý giúp đưa ra giá bán phù hợp trên thị trường. Từ đó nhanh chóng bán được bất động sản. Còn với người mua, định giá giúp họ xác định được mức giá mà người bán đưa ra có hợp lý hay không. Tránh được tình trạng bị mua hớ.

Định giá nhà đất khi muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất

Khi muốn chuyển đổi quyền sử dụng bất động sản, bạn cần thực hiện định giá nhà đất. Cụ thể với các trường hợp như:

– Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
– Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh
– Sát nhập hoặc giải thể
– Mua bán doanh nghiệp
– Cho thuê BĐS

Định giá nhà đất để làm cơ sở bồi thường

Những trường hợp cần định giá bất động sản để làm cơ sở thực hiện bồi thường gồm có:

– Các công trình giao thông, công cộng, các dự án đầu tư… thực hiện giải phóng mặt bằng.
– Các sự cố do tác động bên ngoài gây ra như sụt lún nhà, đổ nhà, cháy nhà… cần được bồi thường thiệt hại.

Định giá nhà đất để thế chấp vay vốn

Khi muốn vay tiền ngân hàng dưới dạng thế chấp tài sản thì phía ngân hàng sẽ yêu cầu định giá nhà đất. Mục đích là để xác định việc cầm cố tài sản có phù hợp với khoản vay hay không.

Định giá bất động sản làm cơ sở cho bảo hiểm

Các công ty bảo hiểm sẽ tiến hành định giá nhà đất trước khi ký kết các loại hợp đồng. Từ đó xác định mức bồi thường thiệt hại khi xảy ra rủi ro.

Phục vụ cho các mục đích khác

Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp thì định giá nhà đất sẽ được thực hiện khi cần số liệu. Dành cho các mục đích như lập báo cáo tài chính, hạch toán kế toán, thanh lý tài sản hoặc bán đấu giá bất động sản.

3. Hướng dẫn cách tự xác định giá đất sao cho hợp lý

Nhiều người bán muốn định giá bất động sản để đưa ra mức giá hợp lý. Sao cho vừa xứng đáng với giá trị tài sản lại vừa đủ hấp dẫn để giúp thu hút nhiều khách hàng mua nhà.

Hiện nay, việc tiếp cận các nguồn thông tin trở nên dễ dàng hơn. Điều đó cho phép các cá nhân có thể tự định giá nhà đất một cách nhanh chóng và chính xác. Sau đây là cách xác định giá đất theo các bước đơn giản mà bạn có thể tham khảo:

Bước 1: Đánh giá toàn diện nhà đất

Giá trị bất động sản bị tác động bởi các yếu tố “chủ quan” và “khách quan”. Chủ quan là những gì thuộc về nhà đất đó. Còn khách quan ở đây là các yếu tố liên quan đến thị trường, chính sách kinh tế – xã hội, môi trường…

– Tình trạng nhà đất

Trước hết, cần phân loại tình trạng nhà ở là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự hay biệt thự cao cấp. Nếu là căn hộ chung cư thì dự án thuộc phân khúc nào? Căn hộ bình dân, cao cấp hay căn hộ hạng sang,… Tuy nhiên, cần dựa trên thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để trừ khấu hao.

Tùy vào từng trường hợp cụ thể để xác định mức khấu hao. Thông thường với nhà đất, mức khấu hao nhà đất dao động trong khoảng từ 10 – 30% giá trị bất động sản.

Với đất thì bạn cần xác định đúng loại đất. Ví dụ: Đất thổ cư, đất nông nghiệp hay là loại đất khác. Ngoài ra, yếu tố địa chất của lô đất đó yếu hay chắc cũng cần được xem xét.

– Vị trí nhà đất

Vị trí có vai trò quyết định giá trị của của bất động sản. Vị trí đẹp đồng nghĩa với việc bạn có thể định giá bán cao. Vậy thế nào là một bất động sản sử hữu vị trí đẹp? Hãy dựa trên các yếu tố sau để đánh giá vị trí của nhà đất có đẹp hay không:

Mật độ dân cư thưa thớt, vừa phải hay đông đúc. Tiện ích xung quanh (trường học, bệnh viện, hành chính, siêu thị, chợ…) có đầy đủ hay không?

Cơ sở hạ tầng giao thông ra sao? Phát triển, đồng bộ, gần hoặc nằm trên các tuyến đường quan trọng. Đường càng to, rộng, mật độ đi lại đông thì giá nhà đất càng cao. Ví dụ nhà đất nằm ngay trên mặt tiền đường lớn với giá trị kinh doanh cao thì được định giá cao hơn nhiều so với các loại nhà hẻm.

Khu vực trung tâm, với đặc điểm kinh tế, xã hội càng phát triển thì ở đó được coi là có vị trí đẹp.

– Quy mô nhà đất

Xác định chi tiết về nhà đất từ diện tích, chiều dài, chiều rộng đến kích thước của các phòng, ban công, sân thượng, sân vườn.

– Kiến trúc, nội thất

Không phải người mua nào cũng ưu tiên yếu tố này, tuy nhiên nó lại hấp dẫn với những khách hàng mua nhà đất với mục đích để ở và sinh hoạt.

– Pháp lý nhà đất

Đảm bảo nhà đất có đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý như: quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và giấy phép xây dựng.

– Môi trường xung quanh

Xem xét nhà đất của bạn nằm trong khu vực với môi trường sống như thế nào. Là khu dân cư văn minh, an toàn hay các khu vực thường xuyên xảy ra các vấn đề về an ninh trật tự.

Xem xét nhà đất có thuộc khu vực dễ chịu tác động của thiên nhiên như ngập úng hay không.

– Chính sách kinh tế, xã hội

Nhà đất nằm trong khu vực có nhiều quy hoạch phát triển mang lại nhiều tiềm năng vì thế có thể định giá cao hơn.

Bước 2: Tham khảo thị trường

Bước đầu tiên giúp bạn “hiểu” hơn về bất động sản. Tiếp theo sẽ là tham khảo giá thị trường dựa trên thông tin về nhà đất đã thu thập được ở bước 1. Việc tham khảo sẽ thực hiện ở nhiều kênh thông tin khác nhau như:

– Thông qua internet và báo chí:

Tìm kiếm trên các trang tin rao bán bất động sản uy tín, chọn khu vực nhà đất của bạn. Chẳng hạn trên trang Batdongsan.com.vn, mỗi ngày lượng tin rao bán được đăng lên là rất lớn. Vì vậy bạn có thể dễ dàng tham khảo. Tìm giá bán của những bất động sản có đặc điểm tương đồng và ghi chép lại.

– Thông qua thị trường mua bán nhà, đất trong khu vực:

Cách xác định giá đất thị trường khá đơn giản nhưng đem lại hiệu quả đó là đóng vai người đi mua nhà. Nhờ đó bạn có thể khảo sát nhà đất đang rao bán trong khu vực của bạn hoặc lân cận. Hãy tham khảo ít nhất 3 căn nhà có đặc điểm, vị trí tương đồng để làm cơ sở định giá.

Một cách khác đó là tham khảo từ những nhà đất giao dịch gần đây trong khu vực bạn sống. Hãy hỏi han từ những người hàng xóm đến tổ trưởng khu phố. Họ đều có thể là kênh thông tin hữu ích để bạn có khái niệm về giá bán của nhà đất trong khu vực.

– Thông qua môi giới: 

Bạn có thể định giá nhà đất dựa trên kinh nghiệm của các môi giới trong khu vực. Nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ là người am hiểu thị trường. Họ có thể cung cấp cho bạn thông tin nhanh chóng về giá nhà đất cùng kỳ hàng năm.

Bước 3: So sánh

Ở bước này bạn sẽ tổng hợp lại các thông tin về giá bán của bất động sản có đặc điểm tương đồng với nhà đất của bạn trong khu vực.

Tìm ra những ưu thế hoặc điểm thua kém của nhà đất bạn muốn định giá so với những căn nhà tham khảo được. Nếu là ưu thế thì bạn có thể hoàn toàn tự tin đưa ra mức giá tốt nhất mà vẫn thuyết phục được người mua nhà. Ngược lại, với một số điểm thua kém thì bạn nên cân nhắc việc hạ mức giá kỳ vọng xuống. Có như vậy mới định giá phù hợp hơn.

Bước 4: Định giá

Sau khi thực hiện tất cả những bước trên thì bạn đã xác định được mức giá nhà đất. Để tăng tính khách quan thì hãy hỏi bạn bè/người thân về tính hợp lý và thực tiễn của mức giá bạn đưa ra. Hãy trình bày kèm theo những nghiên cứu về thị trường mà bạn đã thực hiện. Nói về những ưu điểm, thuận lợi của nhà đất.

Tuy nhiên, hãy nhớ rằng ý kiến của họ cũng là để tham khảo. Có thể bạn sẽ nhận được nhiều phản ứng trái chiều. Hãy tin vào nhận định của bản thân nếu bạn đã trải qua đủ 4 bước định giá kể trên.

Theo kinh nghiệm của các môi giới, có một cách xác định giá đất khá chính xác đó là “lấy giá đất do Nhà nước quy định nhân 4”. Xem xét mức giá của nhà nước với bất động sản ở khu vực nhà đất bạn định giá. Cách tính này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn khoảng 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất của Nhà nước đưa ra.

Ngoài ra, nếu bạn cần thẩm định giá nhà đất với độ tin cậy cao thì có thể tìm đến các chuyên gia trong ngành.

4. Các giải pháp định giá nhà đất đáng tin cậy hiện nay

Một số trường hợp cá nhân tự định giá nhà đất nhưng lại không thuyết phục được các bên. Lúc này, cần đến bên trung gian để có thể định giá nhà đất một cách khách quan nhất. Đó là thông qua ngân hàng hoặc dịch vụ thẩm định giá nhà đất.

Định giá nhà đất thông qua ngân hàng

Ngân hàng định giá đất như thế nào? Quy trình thẩm định giá đất để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Vì vậy kết quả thẩm định sẽ đáng tin cậy. Tuy nhiên quy trình này thường tốn khá nhiều thời gian. Hơn nữa, các ngân hàng thường định giá ở mức an toàn. Vì vậy giá nhà đất trên thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.

Định giá qua dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Dịch vụ thẩm định giá nhà đất là giá ước tính giá trị của nhà đất phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định. Để phục vụ cho mục đích của các bên liên quan. Đồng thời đảm bảo lợi ích chính đáng cho các bên.

Vì sao cần thuê đơn vị thẩm định giá nhà đất?

– Sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất đòi hỏi bạn sẽ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ. Tuy nhiên, lại mang lại kết quả nhanh chóng và chính xác.
– Kết quả định giá từ nhà thẩm định mang tính chất khách quan. Kết quả này đảm bảo niềm tin cho cả bên mua và bên bán.

Phương pháp định giá nhà đất chính xác

Có nhiều phương pháp định giá khác nhau. Vì vậy các đơn vị thẩm định sẽ dựa vào mục đích để áp dụng phương pháp phù hợp.

– Phương pháp so sánh: thực hiện phân tích mức giá tại thời điểm thẩm định của bất động sản tương đồng với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường.
– Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): thường sử dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, không phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng hoặc tài sản không đủ điều kiện để thực hiện phương pháp so sánh.
– Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư/phương pháp vốn hóa): ứng dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư.
– Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán): sử dụng để thẩm định giá các tài sản mà khó để so sánh với những tài sản tương. Do giá trị của tài sản lại phụ thuộc vào khả năng sinh lời. Ví dụ: khách sạn, nhà hàng, rạp phim…
– Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định): sử dụng khi thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Riêng với định giá đất ở và nhà phố thì ngân hàng và các đơn vị thẩm định thường áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Chi phí thẩm định giá nhà đất

Hiện nay chi phí thẩm định giá nhà đất thường không cố định. Tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm, quy mô, giá trị và mức độ phức tạp của nhà đất.

Khảo sát một số đơn vị thẩm định giá nhà đất uy tín trên thị trường thì mức giá này có thể dao động từ 2 – 80 triệu đồng. Chi phí tùy thuộc vào từng loại hình bất động sản. Vì vậy, bạn nên liên hệ trực tiếp với dịch vụ thẩm định giá. Qua đó vừa tham khảo và thương lượng mức phí phù hợp.

App định giá nhà đất

Thị trường ra mắt một số ứng dụng cho phép thẩm định giá nhà đất online. Nhằm mang đến nguồn thông tin hỗ trợ người bán/người mua có nhu cầu định giá nhà đất.

Các app định giá nhà đất được thiết kế chuyên biệt và chạy trên nền tảng mobile. Vì vậy, người dùng có thể dễ dàng sử dụng. Tuy nhiên, về độ chính xác và đáng tin cậy thì chưa được kiểm chứng. Nên bạn chỉ nên coi đây là kênh tham khảo khi định giá nhà đất.

Trên đây là tất cả những thông tin về định giá nhà đất giúp bạn có thể tự định giá nhà đất một cách hiệu quả. Hãy tìm ra mức giá hợp lý nhất để giao dịch bất động sản của bạn có thể “thuận mua vừa bán”.