Đơn vị phân phối và phát triển Bất động sản | An Tường Real
Việt Nam là nước có rất nhiều lợi thế để phát triển nông nghiệp, từ địa hình tự nhiên đến khí hậu, tạo nên một nền nông nghiệp với đa dạng, phong phú các loại hình và sản phẩm.
Đó là những vựa lúa bạt ngàn nơi đồng bằng sông Cửu Long, Đồng bằng sông Hồng, những vựa cafe, hồ tiêu nơi Tây Nguyên đất đỏ, những vườn cây ăn quả quanh năm tại miệt vườn Nam Bộ, những thửa ruộng bậc thang độc đáo nơi vùng cao Tây Bắc…
Bên cạnh đó, Việt Nam có quỹ đất nông nghiệp lớn. Tính đến cuối năm 2018, tổng diện tích đất nông nghiệp tại Việt Nam là 27.289.454ha, chiếm gần 80% diện tích đất tự nhiên.
Đó là những tiềm năng “có một không hai”, được ví như một “kho tàng khổng lồ” nhưng hiện nay vẫn còn bỏ ngỏ.
Theo nghiên cứu của Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn, diện tích đất bình quân hộ nông dân canh tác tại Việt Nam hiện chỉ ở mức dưới 0,25ha/hộ, trong khi đó trên thế giới là 0,52ha và trong khu vực là 0,36ha. Năng suất sử dụng đất cũng rất thấp, chỉ khoảng 1.000USD/ha, tương đương với Lào và chỉ bằng 1/2 Philippines, thậm chí là 1/3 của Indonesia và Thái Lan. Do đó, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp đang thúc đẩy việc tích tụ, tập trung ruộng đất. Nhờ đó, các hình thức mang tính thương mại như chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được xem là những giao dịch mở đầu cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp (bất động sản nông nghiệp) ở nước ta.
TS. Nguyễn Hữu Thọ, Phó trưởng Ban Chính sách phát triển nông thôn, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho biết, bất động sản nông nghiệp bao gồm quyền sử dụng đất nông nghiệp và các tài sản trên đất nông nghiệp, ví dụ như trang trại, nhà xưởng, nhà kính, liên quan đến sản xuất nông nghiệp.
Tính đến năm 2019, cả nước có 36.000 trang trại, sản xuất ra lượng nông sản lớn theo chuỗi quy mô. Việc tích tụ đất đai để phát triển các nông trại là một hình thức góp phần phát huy tiềm năng của bất động sản nông nghiệp.
Cùng với đó, nhu cầu về du lịch trải nghiệm nông nghiệp ngày càng tăng cao. Du lịch nông nghiệp là mô hình được nhiều nước trên thế giới thực hiện. Mô hình này giúp người nông dân chuyển đổi từ nông nghiệp truyền thống sang nông nghiệp kết hợp giải trí, mang lại hiệu quả cao cho cả hai ngành nông nghiệp và du lịch. Dự báo trong tương lai, du lịch nông nghiệp sẽ ngày càng trở nên phổ biến và trở thành lĩnh vực nhiều triển vọng, đa lợi ích. Bên cạnh góp phần phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người lao động, du lịch nông nghiệp còn hạn chế khuynh hướng ly hương, thúc đẩy hội nhập và xuất khẩu tại chỗ.
Đó là cơ sở thúc đẩy mô hình trang trại kết hợp nghỉ dưỡng Farmstay ra đời, nâng cao hiệu quả của các hoạt động sản xuất nông nghiệp, đồng thời phát huy một cách tối đa giá trị của đất đai.
Farmstay được biết đến lần đầu tiên ở Ý vào năm 1980, sau đó có mặt và phát triển ở Bắc Mỹ, Australia và ở châu Á. Xu hướng chung của thế giới hiện nay là thu hẹp diện tích đất canh tác đất nông nghiệp, nhưng tối đa hóa lợi nhuận cho từng tấc đất. Đây được coi là nhiệm vụ sống còn cho các quốc gia. Điều này thể hiện rõ ở Nhật Bản, đất nước thường bị ảnh hưởng bởi thiên tai và luôn quản lý chặt chẽ nguồn đất đai. Tính đến hết năm 2018, du khách nước ngoài chi tiêu hơn 9 tỷ USD trong các khu vực nông thôn, tăng hơn 50% so với trước đó ba năm.
Xét trong toàn ngành du lịch, tỷ lệ du khách về vùng nông thôn so với thành phố ở Nhật Bản ngày càng tăng. Theo số liệu năm 2018, con số này vào khoảng 1,5 lần.
Tại Mỹ, mỗi năm, người dân nước này chi khoảng 800 triệu USD cho các hoạt động du lịch nông trại.
Tại Việt Nam, Farmstay mới nổi lên từ vài năm trở lại đây. Tuy nhiên, hầu hết mới dừng ở bước đi riêng lẻ, chưa phát huy thế mạnh của từng địa phương.
Thống kê của Sở Du lịch TP.HCM cho thấy, nhu cầu khách du lịch mong muốn được tham quan trải nghiệm ở khu nông trại miệt vườn tăng đều mỗi năm từ 20 – 30%. Còn tại tỉnh Quảng Nam, mỗi năm du lịch nông nghiệp đón khoảng 300 nghìn lượt khách, chiếm gần 5% tổng lượng khách tham quan du lịch trên địa bàn.
Tất cả những điều này cho thấy, thị trường Farmstay ở Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Nhìn từ tiềm năng của bất động sản nông nghiệp, xu hướng Farmstay lại càng thể hiện là một mô hình đem lại hiệu quả kinh tế lớn nếu được đầu tư đúng cách và phát triển tốt trong thời gian tới.
Nếu trước đây, chủ của Farmstay thường là người dân bản địa thì nay, nhiều nhà đầu tư đã góp mặt vào thị trường tiềm năng này.
Để hiểu rõ hơn về tiềm năng, xu hướng phát triển của mô hình Farmstay, chuyên mục Cà phê cuối tuần hôm nay xin được giới thiệu chia sẻ của các chuyên gia: GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường; TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn trường Đại học Lâm Nghiệp; KTS. Phạm Thanh Tùng, chuyên gia về Farmstay và kiến trúc sinh thái.
BẢN CHẤT CỦA FARMSTAY: NÔNG TRẠI NGHỈ DƯỠNG ĐA LỢI ÍCH
KTS. Phạm Thanh Tùng: Thời gian gần đây, Farmstay đang nổi lên như một hiện tượng mới, hấp dẫn và và mang lại giá trị lâu dài. Farmstay là chỗ ở, nơi nghỉ dưỡng cho du khách khi đến với trang trại để trải nghiệm các công việc hằng ngày của một người nông dân, tận hưởng không gian yên tĩnh, tham gia vào các hoạt động của nông trại. Bản chất của Farmstay phải là mô hình nông trại thực thụ (không phải các mảnh vườn nhỏ kèm theo những căn nhà được phân lô trong một dự án).
Farmstay là một hình thức của du lịch nông nghiệp, rất phù hợp cho những du khách đang tìm kiếm những trải nghiệm thực tế và độc đáo về nông nghiệp và văn hóa bản địa, vùng miền. Đó là chưa kể Farmstay còn rất phù hợp để đổi mới giáo dục, đưa trẻ em gần gũi với thiên nhiên, rèn luyện tính tự giác, tự lập… nên được nhiều gia đình trẻ ưa chuộng và lựa chọn làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần.
Farmstay thường được xây dựng ở những vùng có điều kiện tự nhiên ưu đãi, vùng quê hoặc đồi núi có không gian rộng thoáng, gần với những địa điểm du lịch nên rất thích hợp để nghỉ dưỡng và trải nghiệm.
Farmstay thường được xây dựng ở những vùng có điều kiện tự nhiên ưu đãi, vùng quê hoặc đồi núi có không gian rộng thoáng, gần với những địa điểm du lịch nên rất thích hợp để nghỉ dưỡng và trải nghiệm. (Ảnh: KTS. Phạm Thanh Tùng)
Tại Farmstay khách du lịch có thể trực tiếp tham gia vào canh tác, nuôi trồng, chăn nuôi gia súc, gia cầm, trồng cây ăn quả hay rau xanh… Những sản phẩm thu hoạch được có thể sử dụng làm nguyên liệu nấu ăn tại nơi nghỉ dưỡng. Chủ nhân của Farmstay sẽ nhận được một khoản tiền từ việc cung cấp nơi ở, dịch vụ trải nghiệm nông nghiệp và bán sản phẩm từ nông trại cho du khách.
Một dịch vụ du lịch nông nghiệp ấn tượng là một Farmstay tạo ra trải nghiệm của khách hàng xuất phát từ chính tình yêu, sự am tường và thấu hiểu đối với thiên nhiên, cây trồng của người chủ trang trại. Du khách không chỉ cảm nhận sự yêu mến, chào đón khi đến với trang trại mà còn cảm nhận được cả sự biết ơn của chủ trang trại đối với những cây trồng đã mang lại những giá trị cho cuộc sống hiện tại của họ. Chính những yếu tố này đã tạo ra một trải nghiệm xuyên suốt, riêng biệt và độc đáo của chính trang trại đó cho du khách.
Ngược lại, chính việc tạo ra các Farmstay thu hút khách du lịch sẽ thúc đẩy và tạo ra hiệu quả kinh tế cho hình thức nông nghiệp thuận tự nhiên, khai thác tốt hơn tiềm năng, giá trị đất nông nghiệp, phát triển kinh tế và nâng cao thu nhập cho người dân địa phương.
Để có một Farmstay hút khách, nhà đầu tư phải xây dựng được một trang trại sinh thái đẹp, bền vững, ngoài kinh doanh lưu trú còn canh tác nông nghiệp và thu về hoa lợi từ việc sản xuất đó.
Mỗi địa phương có những điểm địa lý, địa hình, đặc tính sản xuất nông nghiệp và đặc sắc văn hóa riêng, vì vậy việc thiết kế Farmstay cần dựa vào những đặc điểm trên để tạo ra một Farmstay chuẩn chất nhất, phù hợp với kiến trúc cảnh quan và văn hóa đa dạng của từng vùng miền nhằm thu hút khách du lịch tốt hơn.
TS. Nguyễn Bá Long: Farmstay được hình thành từ nhu cầu thực tế của du khách muốn được trải nghiệm các hoạt động sản xuất của nông trại. Tại đây, du khách có cơ hội sống và làm việc như những người nông dân thực thụ với cảnh quan tự nhiên, không khí trong lành, văn hóa đặc trưng của vùng nông thôn.
Ưu điểm của loại hình này là vừa phát triển du lịch vừa phát triển kinh tế của nông trại, thông qua hoạt động du lịch để kích thích phát triển sản xuất (giảm chi phí lao động, kích thích tiêu dùng tại chỗ qua dịch vụ ăn uống, mua làm quà…), thông qua trải nghiệm các hoạt động sản xuất và hưởng thụ các sản phẩm du lịch đa dạng của địa phương sẽ tạo sức hút cho du lịch nên hỗ trợ rất tốt để phát triển kinh tế địa phương. Ngoài ra, môi trường du lịch đòi hỏi phải có một môi trường sinh thái xanh, sạch, đẹp, các công nghệ sản xuất cũng phải thân thiện với môi trường. Tóm lại, Farmstay được hình thành sẽ giúp đạt cả hiệu quả về kinh tế (tăng thu thập, giải quyết việc làm) và giá trị môi trường.
CƠ HỘI KHAI PHÁ TIỀM NĂNG BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Việt Nam là quốc gia thiên về nông nghiệp, đặc điểm địa lý lại có vùng quê và đồi núi chiếm ưu thế. Do đó, phát triển mô hình Farmstay sẽ đặc biệt phù hợp. Hơn nữa, điều kiện khí hậu, sự đa dạng về tập quán sinh hoạt và văn hoá, ẩm thực… cũng là tiềm năng để làm phong phú các sản phẩm du lịch đặc thù cho mô hình du lịch trang trại tại Việt Nam.
Nhu cầu trải nghiệm cuộc sống ở các trang trại hiện nay là rất lớn. Du khách rất thích thú khi được tìm hiểu các nông sản trong trang trại sản xuất như thế nào, sau đó chế biến ra sao, tạo ra món ăn gì…Việc hình thành các Farmstay để khách du lịch vừa được trải nghiệm, vừa được nghỉ dưỡng là hướng đi rất tốt. Các trang trại kết hợp nghỉ dưỡng được hình thành là mô hình hiệu quả để khai thác các tiềm năng của bất động sản nông nghiệp.
Bất động sản nông nghiệp nước ta hiện nay chưa có danh mục trong bất động sản. Bất động sản đang được hiểu đơn thuần là nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, chưa có trong lĩnh vực đất nông nghiệp. Trong các bộ luật hiện nay đều chưa nói đến bất động sản nông nghiệp. Nhưng trên thực tế, bất động sản nông nghiệp vẫn đang tồn tại và phát triển với rất nhiều tiềm năng. Ví dụ như tích tụ ruộng đất, dồn điền đổi thửa để phát triển nông nghiệp công nghệ cao.
Du lịch nông nghiệp phát triển mạnh chính là cơ hội để phát triển bất động sản nông nghiệp, thúc đẩy quá trình chuyển nhượng đất đai nông nghiệp để hình thành các trang trại nghỉ dưỡng đa trải nghiệm. Đây cũng là cơ hội để xóa đói giảm nghèo cho người nông dân khi giá trị đất đai được phát huy, có thêm nhiều nguồn thu, không chỉ từ nông sản mà từ khách du lịch. Việc hình thành các trang trại kết hợp du lịch cũng là một cơ hội cực kỳ lớn để phát triển kinh tế nông thôn.
Đó có thể là các trang trại về hoa quả, như ở Đồng bằng sông Cửu Long. Hay những trang trại trồng cây dược liệu rất thu hút khách nước ngoài. Bởi những cây thuốc ở Việt Nam có thể chữa được những bệnh mà phương Tây không chữa được. Đó còn là những trang trại về các nông sản đặc sản, trang trại chăn nuôi.
TS. Nguyễn Bá Long: Rõ ràng Farmstay cần có quy mô đất đai đủ lớn (để đa dạng các hoạt động sản xuất, tăng sức hấp dẫn và thu hút du khách và nâng cao sự cạnh tranh) nên sẽ có hướng đầu tư để tích tụ đất đai vào các chủ nông trại, hoặc mô hình tập trung đất đai theo hướng liên kết sản xuất hoặc xuất hiện một mô hình đại diện tổ chức, quản lý và điều hành (như HTX du lịch Farmstay). Khi loại hình du lịch này phát triển sẽ kéo theo thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển do nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất để tích tụ đất đai làm Farmstay. Giá trị bất động sản nông nghiệp cũng từ đó được tăng lên nên đây là hướng đi hiệu quả cho bất động sản nông nghiệp.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Trải dài từ Bắc vào Nam, mỗi vùng miền đều có những độc đáo riêng về các sản phẩm nông nghiệp. Khả năng mở ra các hoạt động du lịch ở các trang trại của Việt Nam có tiềm năng rất lớn. Chỉ có điều chúng ta cần làm như thế nào để quảng bá được, thể hiện được điểm mạnh về du lịch nông nghiệp tại Việt Nam vốn rất đa dạng và có nhiều điểm nhấn. Người nông dân ở đồng bằng sông Cửu Long chắc chắn khác với người dân ở Đồng bằng sông Hồng. Ở các vùng miền núi lại có những nét đặc sắc riêng, rất độc đáo.
Thay vì đơn thuần chỉ làm một loại nông sản năng suất thấp, chúng ta hoàn toàn có thể tổ chức những trang trại dưới hình thức vườn rừng, vườn ao chuồng, các trang trại hỗn hợp. Phương Tây hiện nay rất quan tâm đến kinh tế tuần hoàn. Trong các trang trại hỗn hợp này, nếu tổ chức được các dạng kinh tế tuần hoàn theo ý tưởng của phương Tây đưa ra thì sẽ rất phát triển.
Tôi đã đến một trang trại, ở đó người ta chỉ làm có 3 việc, nhưng đúng ý của kinh tế tuần hoàn. Họ có 1 ruộng ngô, một chuồng gà, một nơi để nuôi giun quế. Ngô và giun quế làm thức ăn cho gà; phân gà, lá ngô làm thức ăn cho giun quế; ngô được bón bằng phân của giun quế. Khách du lịch phương Tây nhìn thấy những mô hình này sẽ rất thích thú. Dù hình thức chỉ đơn giản là chăn nuôi và trồng trọt thôi, chưa nói đến việc nuôi cá, nuôi lươn…
Việc triển khai kinh tế tuần hoàn trong lĩnh vực nông nghiệp kết hợp với du lịch trải nghiệm là rất tiềm năng nhưng hiện tại chúng ta vẫn đang bỏ ngỏ.
Khi chúng ta phát triển nông trại tốt, thì cơ hội để làm du lịch là tất nhiên. (Ảnh: Baan lae suan, Thitaya Tan, Jirakit Panomphongphaisarn)
Phải hiểu rằng, khi chúng ta phát triển nông trại tốt, thì cơ hội để làm du lịch là tất nhiên. Và ngược lại, những giá trị của du lịch nông nghiệp cũng là động lực để các trang trại tạo ra những nông sản giá trị.
Doanh nghiệp hợp tác với người nông dân để phát triển các Farmstay là rất tốt. Bởi người nông dân dù sở hữu một vùng nông sản rộng lớn, sở hữu đất nông nghiệp nhưng việc phát triển du lịch trải nghiệm ra sao, họ gần như không có kinh nghiệm, không thực hiện hoặc chỉ thực hiện một cách tự phát và không hiệu quả. Việc hợp tác với các doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp nước ngoài có kinh nghiệm làm du lịch nông nghiệp theo hướng hai bên cùng có lợi là rất tốt.
Hiện nay, du lịch nông nghiệp ở Việt Nam, chủ yếu vẫn tập trung ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long, đó là trải nghiệm nhà vườn, ăn các loại hoa quả tươi và đặc sản cá sông. Nhưng chưa thể hiện được sự sáng tạo trong phát triển vườn ao chuồng, kinh tế tuần hoàn.
Các khu vực khác, hiện có rất nhiều mô hình trang trại vườn ao chuồng nhưng lại chưa kết hợp được với du lịch trải nghiệm như ở vùng Nghệ An, Hà Tĩnh.
Vùng Tây Bắc cũng chỉ mới thu hút được khách du lịch đến xem quang cảnh mà thôi, chưa có trang trại của hộ gia đình, nhóm hộ gia đình, đặc biệt là của đồng bào dân tộc thiểu số.
Mỗi vùng nông nghiệp của Việt Nam có những nét đặc trưng khác nhau. Nên khó có thể đưa ra một chuẩn mực chung. Nhưng chúng ta cần quy định chi tiết hơn về khả năng du lịch Farmstay tại từng vùng, để thấy tiềm năng của từng vùng là gì, trên cơ sở đó phát triển theo hướng phù hợp với vùng đó. Bản thân lĩnh vực nông nghiệp rất đa dạng, khả năng phát triển du lịch nông nghiệp cực kỳ lớn. Phú Quốc ngoài kinh tế biển, du lịch biển thì tiềm năng phát triển nông nghiệp cũng rất lớn, có thể hình thành những đô thị nông nghiệp, nhưng hiện nay bất động sản ở Phú Quốc đa phần là phi nông nghiệp. Như vậy, chúng ta đang lãng phí một tiềm năng rất lớn.
Còn nhiều việc chúng ta phải làm để có thể mở rộng được bất động sản nông nghiệp theo hình thức Farmstay.
TS. Nguyễn Bá Long: Với lợi thế về sự phong phú của cảnh quan sinh thái tự nhiên, không gian văn hóa đặc trưng của nông thôn và miền núi Việt Nam, cùng với ẩm thực hấp dẫn, hệ thống giao thông thuận tiện; đặc biệt nhu cầu nghỉ dưỡng, trải nghiệm, khám phá kết hợp giáo dục trẻ em (tính cần cù, chịu khó, yêu thiên nhiên, trân trọng các giá trị văn hóa, xây dựng lối sống “xanh”) ngày càng gia tăng thì chắc chắn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào loại hình Farmstay trong thời gian tới theo hướng đi vào chiều rộng và chiều sâu. Farmstay thực sự là hình thức đầu tư sinh lời hiệu quả và bền vững cho các nhà đầu tư.
Farmstay – hình thức du lịch nông nghiệp sinh ra từ nhu cầu thực tế
Du lịch nông nghiệp là sự kết hợp giữa hoạt động nông nghiệp và hoạt động du lịch. Đây là hoạt động kinh doanh trên cơ sở đưa du khách đến với các thực địa sản xuất nông nghiệp để thỏa mãn nhu cầu của du khách và từ đó đem lại thu nhập gia tăng cho nông dân, trang trại, doanh nghiệp.
Farmstay là hình thức phổ biến của du lịch nông nghiệp. Đây là mô hình “3 cùng” mà du khách có thể “cùng ăn, cùng ở, cùng làm” với nông dân, trải nghiệm làm nông dân.
Nước ta là một nước nông nghiệp nhiệt đới, kéo dài trên 15 vĩ độ với 7 vùng sinh thái khác nhau. Hệ thống các sản phẩm nông nghiệp rất đa dạng, phong phú. Điều này là sự thu hút rất lớn với khách du lịch.
Hơn nữa, Việt Nam chúng ta có trên 50 dân tộc anh em khác nhau, gắn với sản xuất nông nghiệp, hình thành nên một hệ thống nông nghiệp gắn với bản sắc văn hóa rất đa dạng.
Việt Nam là một trong những nước xuất khẩu sản phẩm nông nghiệp hàng đầu thế giới. Khách nước ngoài đã quen dùng sản phẩm nông nghiệp ở các siêu thị. Họ muốn tìm hiểu xem những sản phẩm họ dùng hàng ngày đó, được sản xuất ở đâu và sản xuất như thế nào.
Phần lớn người lớn ở các đô thị hiện nay là những người được sinh ra và lớn lên ở nông thôn, họ có nhu cầu dành thời gian để nghỉ ngơi, thoải mái trải mình trong không gian thiên nhiên và văn hóa của nông thôn. Du lịch nông nghiệp đối với họ, đó là hành trình hoài niệm và giải thoát.
Tương tự như thế, hiện nay, du lịch nông nghiệp cũng đáp ứng nhu cầu cho trẻ em, đặc biệt ở thành phố. Các con em ở thành phố hiện nay không có không gian, không biết chơi ở đâu, không được tiếp cận với tự nhiên.
Đó là những cơ sở để Farmstay hình thành và trở thành xu hướng phát triển trong thời gian tới.
