Có khá nhiều chính sách mới sẽ tác động nhất định tới thị trường bất động sản năm 2023. Đó là những chính sách liên quan tới pháp lý dự án, khung giá đất, thuế nhà đất, trái phiếu bất động sản.
Cụ thể, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ chịu tác động lớn bởi những chính sách sau:
Nghị quyết 18-NQ/TW
Ngày 16/06/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “”Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”” (viết tắt là Nghị quyết 18). Nghị quyết tiếp tục khẳng định các nguyên tắc, quan điểm xuyên suốt về chính sách đất đai và mục tiêu hoàn thành đến năm 2030.
Nghị quyết 18 có những điểm mới đáng chú ý sau:
- Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Nghị quyết TW quy định bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
- Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Quy định cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất theo quy định.
- Đánh thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất: Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất bỏ hoang.
- Người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất
- Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Trong tương lai sẽ ban hành quy định mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn. Cùng với đó, quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
Nghị định 44/2022/NĐ-CP và Nghị định 42/2022/NĐ-CP
Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và Nghị định 42/2022/NĐ-CP về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến của cơ quan Nhà nước trên mạng được ban hành vào cuối tháng 6/2022 và hiệu lực giữa tháng 8/2022.
Hai nghị định có những điểm mới đáng chú ý về việc công khai thông tin về dự án và tình hình giao dịch bất động sản, góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Cụ thể, nghị định quy định rõ việc sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở; yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng; yêu cầu công khai giấy tờ pháp lý dự án bất động sản và thông tin về thị trường nhà ở.
Theo quy định tại Điều 18, Nghị định 44/NĐ-CP, các chủ đầu tư dự án bất động sản phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, sản phẩm đủ điều kiện giao dịch và lượt giao dịch bất động sản cho Sở xây dựng theo biểu mẫu trong mỗi kỳ báo cáo. Các thông tin kê khai, dữ liệu về dự án, cơ cấu loại bất động sản của dự án cần được thực hiện trước khi có thông báo khởi công hoặc trước khi được cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án.
Đồng thời, các thông tin kê khai về bất động sản đủ điều kiện giao dịch, đăng tải văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa sản phẩm trong dự án ra giao dịch.
Đối với yêu cầu công khai thông tin về thị trường nhà ở, địa chỉ tiếp nhận việc chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu là Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại: https://www.batdongsan.xaydung.gov.vn.
Nghị định 65/2022/NĐ-CP
Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành vào ngày 16/9/2022 sửa đổi bổ sung Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ. Nghị định này cũng có nhiều điểm mới đáng chú ý và chủ yếu liên quan đến các đối tượng tham gia vào thị trường trái phiếu. Theo đó, Nghị định đã nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp; tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư; yêu cầu chặt hơn về hồ sơ chào bán và phương thức phát hành; xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong trường hợp cụ thể.
Tăng trách nhiệm của nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp. Ví dụ, nhà đầu tư phải đọc bản công bố thông tin và tự ký xác nhận việc tiếp nhận đầy đủ những thông tin doanh nghiệp công bố. Nhà đầu tư cần hiểu pháp luật và chịu trách nhiệm về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.
